Vælg den rigtige ejendomsmægler første gang!


Det forkerte valg kan være dyrt for dig!

Det var gode tider for både dig og ejendomsmægleren dengang en bolig næsten var solgt før end den blev annonceret. Du slap hurtigt af med din bolig og ejendomsmægleren tjente hurtige penge.
Den tid forsvandt samtidig med at boligpriserne begyndte at styrtdykke og det betød at ejendomsmæglerne pludselig fik for mange “varer” på hylderne og deres indkomstgrundlag blev truet grundet de manglende salgssalær.
Vi er nu kommet til en tid hvor priserne har stabiliseret sig. De “økonomisk svageste” ejendomsmæglere er faldet fra og vi oplever at der kommer nye mæglerkæder/-butikker til. Det betyder dog langt fra at der for alvor er fut i bolighandlen igen men blot at kurven nok snart er knækket så vi kan opleve en positiv udvikling på boligmarkedet igen.

Hvordan vælger du den rigtige ejendomsmægler til dit boligsalg?

Der er mange ejendomsmæglere der gerne vil sælge din bolig, det skal du ikke være i tvivl om! Før i tiden, hvor ejerboligerne blev handlet med meget korte liggetider, havde man en tendens til kun at vurdere en ejendomsmægler ud fra salæret da “boligen jo solgte sig selv”. Der skulle ikke meget andet til en en annonce på boligsiden.dk og så var handlen afsluttet.
Hvis vi kigger på bolighandel i dagens Danmark er det nødvendigt at vurdere en mægler på MEGET andet en salæret. 

Hvilken type mægler ønsker jeg?

Det første skridt du skal tage i søgningen efter den rigtige mægler for dig er hvilken “pakke” du leder efter?
For at gøre det lidt sort/hvidt findes der som udgangspunkt 2 pakker:
1: Mægleren gør det hele og du skal bare sørge for at være ude af huset ved åbent hus og fremvisninger.
2: Mægleren sørger for det salgsfremmende, såsom annoncering, sagens dokumenter og lignende. Du sørger for kontakten til de potentielle købere når de ringer samt fremvisningen af din bolig.
Der er ingen tvivl om at mæglersalæret for den fulde pakke (1) er væsentligt højere end mæglersalæret for pakken (2) hvor du også selv skal lave en del af arbejdet.
Der findes efterhånden også pakker der er en blanding af 1 og 2, men her vil vi henvise til den enkelte ejendomsmægler hjemmeside samt anbefale at man tager en snak omkring mulighederne med denne.
For ligesom pris kan forhandles er ejendomsmæglerens ydelser også til forhandling.

Kig på de kolde facts!

Når du er afklaret med hvilken type mægler der skal sælge netop din bolig er det nu tid til at grave lidt i de enkelte mæglers statistikker.
Tro det eller ej, men vi lever faktisk i et højteknologisk samfund hvor du ganske nemt selv kan finde en masse god information – hvis man altså ved hvor man skal lede?
Når du nu skal vurdere en ejendomsmægler, så begynd med at vurder denne på de resultater der er skabt ud fra tidligere solgte ejendomme – historikken lyver aldrig!
Et godt sted at finde historiske salgshistorik for de mæglere der sælger boliger i den kommune du skal sælge er Boligsiden.dk.
Boligsiden har lavet en funktion hvor man kan søge informationer omkring:
  • 1 Antal solgte boliger
  • 2 Hvor stort et afslag er der procentuelt givet i forhold til udbudsprisen på de boliger der er solgt de sidste 12 mdr.
  • 3 Hvor lang tid er boligen til salg inden den er solgt
  • 4 Hvor mange boliger, af dem der laves formidlingsaftale på, ender procentuelt med at blive solgt
  • 5 Hvor stor en markedsandel har ejendomsmægleren i det område du sælger
For dig, som sælger af en bolig, er alle ovenstående punkter meget interessante da de både viser hvor realistiske mægleren er i forhold til prissætningen af din bolig samt hvor effektive de er.

Her kommer et eksempel på statistikken for solgte ejerlejligheder i Københavns Kommune som den ser ud i dag:

Ad 2: Procentuelt afslag i pris:
Top:   Place2live Frederiksberg ( 5 salg) + 1%
Bund: Heegaard Bolig ApS (1 salg) – 35%

Ad 3: Gennemsnitlig salgstid:
Top:    Estate mæglerne Estate Kgs. Enghave ( 4 salg) 10 dage
Bund: BoligtilBolig (4 salg) 434 dage

Ovenstående eksempel er for at vise hvor stor en forskel der er på de enkelte ejendomsmæglere ud fra forskellige kriterier.
Statistikken kan dog ikke stå alene men du kan bruge den til at vælge de 3-5 mæglere ud som du gerne vil i dialog med omkring salget af din bolig. Hvis du har fået anbefalet en mægler kan du også bruge statistikken til at “tjekke” dennes salgshistorik inden du tager kontakt.

Kig også på de bløde værdier!

Nu er du kommet rigtig langt i processen omkring valget af den rigtige ejendomsmægler.
Det er nu blevet tid til at gå i dialog med de mæglere du har fundet frem til som mulige samarbejdspartnere i forbindelse med salget af din bolig.
Ejensomsmæglere har ikke altid haft et godt ry og er ofte blevet beskyldt for at love mere end de kan holde. Dette udsagn har vi overordnet set ingen holdning til her på siden. Men vi vil anbefale at du forholder dig kritisk til de løfter der bliver afgivet i selve forhandlingsprocessen samt at du får alle mundtlige aftaler ned på skrift i formidlingsaftalen så begge parter ved hvad der er aftalt.
Erfaring viser at det er vigtigt at man er på bølgelængde med sin ejendomsmægler og at der er lavet en forventningsafstemning så både du og ejendomsmægleren ved hvad I forventer af hinanden.
Så gør det heller ikke noget at man kan mærke at mægleren er engageret i at sælge netop din bolig og at denne kan se mulighederne.

Hvad er vigtigt at få med i formidlingsaftalen?

Formidlingsaftalen er det dokument der beskriver hvad du og mægler har af aftaler i forbindelse med salget af din bolig.
Det er den aftale du kan tage frem og vise til ejendomsmægleren hvis du ikke føler at denne overholder de indgåede aftaler. Det er derfor ekstremt vigtigt at alle “mundtlige” aftaler også kommer med så der KUN findes skriftelige aftaler.
Hvis muligt bør man ikke binde sig hos en mægler for mere en maksimalt et halvt år. På den måde motiverer du mægleren til at få solgt din bolig inden det halve år er gået for ellers har det vare været spildt arbejde/udgifter for denne. Efter det halve år kan du så vurdere om du ønsker at forlænge aftalen, eller om en ny mægler skal prøves af.

Hvad får jeg for pengene?

Det er også i formidlingsaftalen/salgsbudgettet at man aftaler hvordan annonceringen skal være og ikke mindst hvad man skal betale for denne ydelse. Her er mægleren fagmand så vi kan kun anbefale dig at lytte til 3-5 mæglere og høre hvad deres bud på en salgsstrategi kunne være. Ved at tale med flere får du også et bedre indtryk af hvad mæglersalæret ligger på og det er også en god forhandlingsteknik hvad angår mæglersalæret at have flere ejendomsmæglere på banen. Spil gerne med åbne kort, det gør den enkelte mægler mere samarbejdsvillig når ydelse og pris skal forhandles.
Et salær kan svinge fra ca 50.000 kr. til 150.000 kr. helt efter hvad pakken skal indeholde. Hvis du har mod på selv at vise din bolig frem i salgsperioden kan du nok spare omkring 75-100.000 kr. i mæglersalær.  Denne besparelse kan du så vælge at putte i lommen eller i stedet bruge besparelsen til at sætte prisen på din bolig tilsvarende ned med håb om et hurtigere salg.
Salærets størrelsen afhænger selvfølgelig også af hvilken boligtype der er tale om samt hvad boligens værdi sættes til.
Som noget helt nyt har Boliga nu også meldt sig på boligsalgsmarkedet med deres nye BoligaSelvsalg som du kan læse mere om her. Den er helt ny hvorfor vi endnu ikke har så meget information, men denne løsning er bestemt også værd at se nærmere på. 

Har artiklen givet værdi?

Formålet med denne artikel er at give dig, som boligsælger, et bedre beslutningsgrundlag når du skal vælge den rette ejendomsmægler/samarbejdspartner til den opgave det er at sælge netop din bolig.
Vi håber at vores råd kan bruges og at du vil dele dine erfaringer med andre.

Kommentarer

Populære indlæg fra denne blog

Investor – Hvad skal jeg tænke over og hvad skal jeg vide?

Husk sikkerheden. Aktier og obligationer – balance mellem håb og frygt

Aktieinvestering: Novo i modvind på det amerikanske marked